Titolo Aumento del 10% dell’indennità di esproprio: vale anche per i terreni edificati?

Come è noto, l’art. 32 primo e secondo comma d.p.r. 327/2001  attribuisce al proprietario (nelle ipotesi indicate) il diritto ad avere l’aumento del 10 % della indennità di esproprio determinata per le aree edificabili.  

Ciò è previsto nei casi in cui:

• non è stato concluso l’accordi di cessione bonaria;

• l’accordo di cessione bonaria non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato;

• sia stata offerta un’indennità provvisoria che attualizzata risulti inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva.

In materia, la  giurisprudenza di legittimità ha stabilito: 

• che l’aumento della indennità di esproprio del 10 % è  teso ad  incentivare la definizione del procedimento espropriativo in via consensuale  ed a stimolare comportamenti virtuosi delle pubbliche amministrazioni, le quali possono  evitare di pagare l'indennità maggiorata  offrendo, in via provvisoria, una somma non inferiore agli otto decimi del valore venale del bene espropriato.  

• che si  tratta di una funzione compensativa  per l'ingiustificata attesa, imposta al proprietario, della conclusione del procedimento espropriativo che deve terminare con il pagamento di un indennizzo che sia giusto ed "in tempo utile";

• che il legislatore non ha inteso evitare la  possibilità che, applicando la maggiorazione del 10 %,  sia superato il tetto del valore di mercato nella quantificazione dell'indennità di esproprio;  

• che infine l'aumento del 10 % dell'indennità dev'essere applicato dal giudice  in via automatica, allorchè emerga dagli atti la presenza di uno dei presupposti previsti dalla norma, come appunto nel caso in cui l'amministrazione abbia offerto un'indennità che, attualizzata, risulti inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, in tal modo impedendo la conclusione dell'accordo di cessione.

“Questa Corte ha precisato che l'aumento del 10% dell'indennità di espropriazione, ai sensi dell'art. 37, comma 2, D.P.R. n. 327 del 2001, trova applicazione indipendentemente dalla riduzione - prevista dal comma 1 – dell'indennità del 25 %, stabilita per le ipotesi in cui l'espropriazione sia finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, e va riconosciuto in via automatica dal giudice, anche ove ciò comporti il superamento del tetto del valore di mercato nella quantificazione dell'indennizzo, allorché emerga dagli atti, per le aree edificabili, la presenza di uno dei presupposti previsti dalla norma (ossia quando l'amministrazione abbia offerto un'indennità provvisoria inferiore agli otto decimi di quella definitiva), mirando ad incentivare la definizione del procedimento espropriativo in via consensuale e non giudiziale, così stimolando comportamenti virtuosi della P.A., la quale ha la possibilità di evitare di pagare tale maggiorazione, offrendo una somma non inferiore agli otto decimi di cui sopra (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 12058 del 16/05/2017)”

(Cass. 13.12.2024 n. 32652)

“Questa Corte ha affermato che l'aumento dell'indennità in misura del 10 per cento, previsto dal D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 2, (testo vigente), è una misura chiaramente rivolta ad incentivare la definizione del procedimento espropriativo in via consensuale (mediante la conclusione dell'accordo di cessione) ed a stimolare, nell'ottica del buon andamento dell'attività amministrativa (art. 97 Cost., comma 2), comportamenti virtuosi delle pubbliche amministrazioni, le quali hanno la possibilità di evitare di pagare l'indennità maggiorata semplicemente offrendo, in via provvisoria, una somma non inferiore agli otto decimi del valore venale del bene ablato, in modo da favorire l'accettazione da parte dell'espropriato e disincentivare il ricorso alla via giudiziaria (Cass., 16 maggio 2017, n. 12058, citata).

Questa Corte, nella sentenza richiamata, ha, altresì, precisato che:

- la maggiorazione prevista nei casi in cui non sia possibile concludere l'accordo (per fatto non imputabile al proprietario) perchè l'amministrazione abbia offerto un'indennità provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva (dal giudice) svolge una funzione compensativa (o perequativa, secondo Cass., 13 gennaio 2014, n. 499) per l'ingiustificata attesa, imposta al proprietario, della conclusione del procedimento espropriativo che deve terminare con il pagamento del giusto indennizzo "in tempo utile", come affermato dall'art. 17 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione Europea e ribadito anche dalla giurisprudenza della Corte Edu (Corte Edu, sentenza 1 aprile 2008, Grande Camera, Gigli Costruzioni c. Italia);

- la possibilità che, applicando la maggiorazione del 10 per cento, sia superato il tetto del valore di mercato nella quantificazione dell'indennizzo, è un'ipotesi che il legislatore non ha inteso evitare (e, quindi, ha implicitamente consentito) quando, a seguito delle sentenze della Corte Cost. n. 348 e 349 del 2007, è intervenuto sul D.P.R. 2001, art. 37, commi 1 e 2, codificando il criterio del valore venale e prevedendo la maggiorazione dell'indennità in misura del 10 per cento;

- l'aumento del 10 per cento dell'indennità dev'essere applicato dalla Corte d'appello in via automatica, allorchè emerga dagli atti la presenza di uno dei presupposti previsti dalla norma, come nel caso in cui l'amministrazione abbia offerto un'indennità che, attualizzata, risulti inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, in tal modo impedendo, per una valutazione legale di tipo presuntivo, la conclusione dell'accordo di cessione”

(Cass. 16.3.2021 n. 7369) 

Tale principi risultano facilmente applicabili alle ipotesi in cui il bene oggetto di esproprio sia un terreno edificabile, come definito dall’art. 37 d.p.r. 327/2001.

L’interprete, anche al fine di massimizzare il risultato ottenibile dal proprietario espropriato, deve tuttavia porsi la domanda se il citato aumento del 10 % della indennità di esproprio possa applicare anche nel caso in cui il bene espropriato sia un terreno edificato, come definito dall’art. 38 d.p.r. 327/2001.

Sul spunto si deve segnalare la recentissima decisione con cui la Corte di Cassazione SS.UU. ha dato risposta affermativa al quesito (sia pure in termini sintetici):

“9. Con il nono motivo la società denuncia la violazione e falsa applicazione, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., dell'art. 37, comma 2, D.P.R. 08/06/2001, n. 327 e s.m.i.

Assume l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato l'ottavo motivo di appello proposto dalla EFESO, escludendo l'applicabilità della maggiorazione del 10% prevista dall'art. 37, comma 2, T.U. Espropri la errata esclusione della maggiorazione del 10% sull'erroneo presupposto che i terreni fossero agricoli.

La ricorrente rileva che dopo la sentenza Corte Cost. 181/2011, il tertium genus rientra nella maggiorazione; la Cassazione l'ha riconosciuta anche per aree a verde pubblico.

9.1. Anche questo motivo è infondato.

La maggiorazione si applica solo a terreni edificabili o edificati. Nel caso in esame, per quanto già sopra evidenziato con riguardo al secondo motivo, le aree in questione sono tutte inedificabili (zone E e F)”

(Cass. SS.UU. 27.8.2026 n. 24819)  

La citata decisione apre le porte ad un’ulteriore questione.

Si tratta cioè di accertare, ai fini dell’aumento del 10 % della indennità di esproprio,  quale sia l’esatto significato della espressione “terreni edificati”.

La formula lessicale sembra consentire in astratto due opzioni interpretative:

• la prima (più restrittiva) tenda a limitare l’applicazione dell’aumento solo al valore del terreno (sedime) sottostante    il manufatto edificato;

• la seconda (più liberale) tenderebbe ad estendere l’applicazione dell’aumento del 10 % anche al valore del fabbricato edificato.

Gli sviluppi prossimi della giurisprudenza offriranno le prime risposte.